マンションや一戸建て不動産売却の諸費用は?的確な資金計画の立て方

マンションや一戸建ての売却について不動産会社で相談をしたら、早めに担当者と資金計画を立てましょう。資金計画を作成し売却に必要な費用や、売却の際に戻ってくる費用を知ることで、希望売却価格を決める際の参考になります。 例えば物件にローンが組まれている場合、ローンの残額を売却資金で埋めるにはどれくらいの売却価格を設定すれば良いかがわかります。あるいは自己資金も加えないと返済できない場合もあるでしょう。その結果、売却計画にも影響し、希望する計画が実現可能かどうかを見極められます。 このように資金計画を立てることで、売却後に手元に残る金額をおおまかに知ることができます。また売却後に残る資金を使用した、今後の経済的な活動の計画を立てることもできます。もちろん希望価格で売却できるとは限りませんので、将来の経済活動については余裕を持たせて考えることが重要です。 それではマンションや一戸建てを売却する際の、資金計画の作成について具体的にご説明しましょう。 売却後に手元に残る資金は、次の計算式で算出します。

売却価格-(仲介手数料等の諸費用+住宅ローン等返済額*)+戻ってくる費用
*住宅ローン等が組まれている場合・繰上返済手数料含む

諸費用にはどんなものがある?

仲介手数料をはじめとする諸費用には、主に次のものがあります。
(1)仲介手数料 (2)収入印紙税 (3)登記費用 (4)譲渡所得税 (5) 引越し代金 (6)ハウスクリーニング費用 (7)インスペクション費用 (8)確定測量費用(一戸建ての場合)

このうち(4)譲渡所得税は、売却代金から購入金額・必要経費・住宅ローンの返済額等を差し引いた後、利益が残った場合に課せられます。(6)ハウスクリーニングと(7)インスペクションは任意になります。

(1) 仲介手数料

仲介手数料は物件の売却を仲介した不動産会社に支払われます。成功報酬ですので手数料を支払う時期は、不動産会社と媒介契約を締結するときではありません。購入者が決まり、売却契約が締結された日に、売り主はまず仲介手数料の半額を不動産会社に支払います。残りの半分は、売買代金の残金決済と物件の引き渡しがなされる日に支払います。 つまり不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をしてもらっても、購入者が決まらず成約に至らなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。 手数料の額は不動産会社が自由に設定できますので、会社により異なりますが、法律で上限が定められています。 宅地建物取引業法において、仲介手数料の上限額は下記のように定められています。

報酬額(仲介手数料)
売買価格200万円以下の部分…取引額の5%以内
売買価格200万円を超え400万円以下の部分…取引額の4%以内
売買価格400万円を超える部分…取引額の3%以内

上記売買価格は消費税を含みません。報酬は消費税の課税対象となりますので、報酬額に加えて消費税の支払いが必要です。
物件の売買価格が400万円を超える場合は、次の計算式で手数料の上限を算出できます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3 % + 6万円 + 消費税

これらの金額はあくまで法律上の上限額ですので、不動産会社に値下げ交渉もできます。

(2) 収入印紙税

印紙税とは、印紙税法に定められた文書を作成した者に課せられる国税です。主に契約書や領収書を作成した時に支払い義務が生じます。 不動産売却において売り主が印紙税を支払うのは「売買契約書」を締結する時です。税額は契約書に記載された、売買額に応じた金額を支払うとされています。また売買契約と同時に取り交わされる覚書・念書についても、金額が記載されている場合は印紙税を支払わなければなりません。 印紙税は収入印紙を契約書に貼付し、割印を押すことで納付したものと認められます。 売買契約書は通常売り主・買い主双方が所有するため、収入印紙は2枚必要になります。この場合、両者が1枚ずつ収入印紙を用意します。 収入印紙の額は、文書に記載される金額により異なります。不動産の売買契約書に必要な印紙の額は、例えば売買価格が1千万円を超え、5千万円以下の場合は2万円となっています。 ただし現在は不動産の譲渡に関する契約書に関して、軽減税率が適用されており2020年3月31日までに作成される契約書については、税負担が割安になっています。先ほどの売買価格1千万円超、5千万円以下の場合は印紙税額が1万円となります。 詳しくは国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」にてご覧いただけます。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm 課税対象金額に消費税は含まれません。ただし契約書等に売買金額と消費税を合算した金額のみが記載されている場合は、全体の金額が課税対象となります。
つまり契約書に「売買代金48,000,000円 消費税 3,840,000円」と分けて記載している場合は売買代金48,000,000円のみが課税対象となり、1千万円超、5千万円以下に相当する印紙税がかかります。一方、契約書に「売買代金 51,840,000円(税込み)」と記載されている場合は、5千万円を超え、1億円以下に相当する印紙税が課せられ、前者の場合と比べ3倍の金額の収入印紙が必要となります。
印紙税は「金銭の受取書」つまり領収書についても課税対象となります。ただし「営業に関しない金銭又は有価証券の受取書は非課税」とされています。この場合の「営業」とは国税庁のホームページによると「利益を得る目的で、同種の行為を継続的、反復的に行うこと」と定義されています。 つまり個人が持ち家や相続物件などを売却する場合は「営業行為」にはあたりませんので、手付金や売却代金の領収書に対して印紙税は課せられません。一方、不動産会社が分譲住宅を販売したり、個人が投資用マンションを売却したりする際に作成される、受取代金の領収書は印紙税の対象となります。
では個人が不動産会社に支払う仲介手数料の領収書について、印紙税は課せられるでしょうか。 この場合営業行為として認められますので、印紙税の対象となります。ただし営業行為を行っているのは不動産会社で、領収書は金銭を受け取る側が作成者とされますので、会社側が課税義務を負います。 また、不動産会社と媒介契約を結ぶ際の契約書は課税対象外となっており、印紙は必要ありません。
以上をまとめますと、売り主が不動産売却の際に必要となる収入印紙税は、売買契約書を取り交わす時と、覚書・念書を作成する時になります。

(3)登記費用

登記費用には①不動産登記の手数料 ②司法書士に登記の代理申請を依頼する場合の、司法書士に対する報酬、が含まれます。 登記手数料は所有権移転のみならず、抵当権の設定・抹消や不動産の相続などの登記手続きをする場合に必要となります。
この手数料を登録免許税と言います。不動産の登記をする際に課せられる税金です。
不動産の売買で行われる売り主に関わる登記は、所有権移転登記・抵当権の抹消(ローンを組んでいる場合)・売り主の住所変更登記があります。それぞれ支払者や手数料(登録免許税額)が異なります。所有権移転登記は原則購入者が手数料を支払います。 抵当権の抹消・売り主の住所変更登記の場合は、売り主の負担となります。手数料はどちらも不動産1つにつき1,000円となっています。

(4)譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金です。譲渡所得税とは不動産をはじめ株式や貴金属などの、資産を売却して得た利益にかかる税金の総称です。譲渡所得税は正式には所得税と地方税です。2013年から25年間、東日本大震災の「復興特別所得税」として、所得税額の2.1%が加算されます。 譲渡所得税は不動産の売却で利益が出なかった場合、また売却損が生じた場合は納付の必要はありません。 譲渡所得税はその他の所得(事業所得、給与所得など)とは区別され、不動産の売却益のみに課せられます。たとえ他の経済活動で損失が出た場合でも、不動産の売却益と合算して相殺をすることはできません。このように他の所得とは分けて税が課せられることを、分離課税といいます。
譲渡所得税の算出方法は次のとおりです。「譲渡所得金額」に所得税・地方税の税率をかけて求めます。

① 譲渡所得金額の求め方
譲渡所得金額=譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)
課税対象となる譲渡所得金額は、譲渡価額(売却益)から以下の金額を差し引いて求めます。

(ア)取得費(物件の購入金額+取得にかかった諸費用-減価償却費) 
・取得にかかった諸費用
購入時の仲介手数料、税金(不動産取得税・印紙代・登記費用)、物件のリフォーム代などが含まれます。

・減価償却費
減価償却費とは
税法上、建物は使用や年月の経過に伴い、古くなり劣化も進み価値が減少していくと考えられています。購入から5年が経った建物は、5年分価値が目減りしているとみなされます。減価償却費とは、使用や時間の経過により価値が減少した分を金額で示すものです。 購入代金から減価償却費(価値の目減り分)を差し引くことにより、「売却時点における物件の評価額」を知ることができます。 譲渡所得の算出をする際には「購入時の金額」ではなく、「売却時点での評価額」を譲渡価額(売却益)から差し引く、という考え方をします。

減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」がありますが、建物の場合は特に届け出が無ければ定額法が採用されます。定額法は建物の価値が毎年均等に減少していく、という考え方に基づいています。定額法による減価償却費の計算では、毎年購入価格から同額を償却していきます。 具体的には次の式で算出します。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

建物購入代金には土地の価格は含まれません。土地は年を経ても劣化しないので、減価償却の必要がないためです。 償却率は建物の「耐用年数」によって決まります。耐用年数とは、税法上定められた「建物を使用できる年数」のことです。 法定耐用年数は建物の構造や材質により異なります。木造建築と鉄筋コンクリート造の建物では、使用できる年数が違うためです。 また同じ建物であっても用途により法定耐用年数は異なります。マイホームなど自分が使用していた建物(居住用建物)の耐用年数は、投資用賃貸物件などの事業用建物の場合と比べ1.5倍と、長く設定されています。
居住用建物の、構造や材質ごとの耐用年数と償却率は以下のとおりです。
建物の構造 耐用年数 償却率 木造 33年 0.031 軽量鉄骨 40年 0.025 (鉄骨)鉄筋コンクリート造 70年 0.015 *軽量鉄骨は骨格材の肉厚が3㎜超4㎜以下の建物について記載しています。肉厚が異なる場合は耐用年数・償却率が変わります。
経過年数は物件を取得してから売却までの年数のことです。経過年数を求める際、1年未満の端数について、6か月以上は切り上げられ1年とみなされます。6か月未満は切り捨てとなります。例えば取得から5年5か月で売却した場合、経過年数は5年となり、5年6か月で売却した場合、経過年数は6年として計算します。
(イ)譲渡(売却)にかかった諸費用
仲介手数料、税金(印紙代・登記費用)などが含まれます。
なお譲渡所得金額は上記(ア)、(イ)の費用を差し引いたのち、一定の条件を満たせば各種の控除や軽減税率の特例を受けられ、税額を低減できます。
②譲渡所得税額の求め方 

譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率(所得税・住民税)

①で求めた譲渡所得金額に所得税・住民税を掛けて求めます。税率は物件の所有期間により異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。居住用不動産の譲渡所得税率は次のとおりです。

短期譲渡所得 39.63% (所得税 30.63% 住民税 9%)
長期譲渡所得 20.315% (所得税 15.315% 住民税 5%)
*所得税には復興特別所得税率(2.1%)が加算されています。
このように長期譲渡所得の場合、短期の場合と比べて税率が約半分になります。
注意が必要なのは、所有期間は物件の取得日から引渡し日までではない、ということです。譲渡所得税における所有期間の計算は、売却した年の1月1日の時点で所有が5年を超えている場合、長期譲渡所得となり、その時点で5年以下の場合は短期譲渡所得とみなされます。

③各種控除について
譲渡所得税では一定の条件下で、特例による控除や軽減税率が適用されます。代表的なものは(ア)居住用財産(マイホーム)の特別控除 (イ)10年超所有軽減税率の特例 があります。
(ア)は通称3,000万円控除とも言われ、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額から3,000万円を控除できます。売却利益が3,000万円に満たない場合は、利益が全額控除され、譲渡所得税の支払いは免除されます。
(イ)は10年以上所有している物件を売却した場合に適用されます。(ア)の3,000万円控除を差し引いた後に、なお譲渡所得(売却利益)がある場合は、その6,000万円以下の部分に長期譲渡所得税率よりも低い税率が適用されます。
譲渡所得税は売却をした翌年の確定申告で納付をします。控除等の特例を受けるには確定申告が必要です。

(5) 引越し代金 (6)ハウスクリーニング費用

引越し代金は業者により異なりますので、数社に査定を依頼すると良いでしょう。またハウスクリーニングは任意になります。内覧の際に部屋をよりきれいに見せたい場合や、掃除に自信がない時などに利用します。こちらも業者や掃除を依頼する箇所などにより、金額が異なりますので事前に問い合わせておきましょう。

(7)インスペクション費用

インスペクションってなに? インスペクションは「建物状況調査」のことで、マンションや一戸建ての中古物件を売却する際に行われる、専門機関による住宅診断です。 インスペクションの実施は義務ではありません。しかし宅建業法の改正により、平成30年4月以降は不動産会社が売り主と媒介契約を結ぶ時に、インスペクションの実施について「説明をすること」が義務付けられました。売り主はその上で、インスペクションをするかしないかを決めることができます。 また売買契約前に買い主に交付される重要事項説明書に、インスペクション実施の有無について、および実施をした場合はその結果を記載することとされました。
インスペクション実施のメリットは?
インスペクションを行うことで、売り主は自分が知らなかった物件の欠陥を把握でき、より正確な適正価格がわかります。また、この検査をして結果を明示されることで、物件の引き渡し後に不具合や欠陥が見つかりトラブルになる、という可能性を抑えられます。 何より「インスペクション実施済み」であることは購入検討者に安心感を与え、売却活動において有利になります。 買い主も物件の状態を把握して購入できるので、購入後のリフォーム・修繕の費用を想定できます。 検査内容は?
建物の安全性や劣化状況、設備の不具合などを調査します。一戸建ての場合は家の傾きや壁のひび割れ、柱の腐食など、構造耐力の安全性等を主に目視で確認します。蟻害も項目の1つです。マンションは給水管の状態や漏水の確認が中心になります。調査時間は2時間~半日程度です。
費用はどれくらい?売り主・買い主どちらが負担する?
インスペクション費用の負担について規定はありません。日本では購入者が費用を出して検査をすることはほとんどなく、売り主が負担して行うことが一般的です。 費用は検査機関や検査項目により幅があり、3~10万円と言われています。
インスペクションは日本ではまだあまり普及していませんが、購入者の立場ではプロの専門機関による調査報告があることは、安心感につながります。中古物件を購入する際は不安が付きものですので、インスペクション済みであることはアピールポイントの1つとなります。

(8)確定測量費用

確定測量とは正式には「境界確定測量」といい、土地付きの一戸建てを売却する際に必要となる場合があります。 境界確定測量は、隣地・隣家・道路との境界を明確にし、正確な土地の面積を測定するものです。土地の権利関係を明らかにすることを目的としています。
境界確定測量が必要なケースは?
古くから所有する土地の場合、隣地との境界を示す境界杭が紛失していることが多いです。また隣家との間に塀やフェンスがないなど、土地の境が曖昧になっているケースもよくあります。 一戸建てや土地を売却する際、境界や面積が曖昧なまま引き渡してしまうと、後になって買い主と隣家との間で、境界を巡ってトラブルになるおそれがあります。 また土地の面積について登記簿に記載された情報が古く、現在の実際の面積とは異なっている場合があります。土地の売却金額は1㎡あたりで計算されますので、引き渡し後に実際は面積がもっと狭かったことが判明すると、払い過ぎた分の返還を要求されるおそれもあります。 確定測量をすることで、こうした後のトラブルを避けることができます。また購入者から境界確定測量の実施を求められることもあります。確定測量が行われていない土地は、購入者からすると避けたい物件です。 さらに不動産の売買契約書には「境界の明示」について記載されます。これは「売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する」というものです。 こうした理由から、一戸建てを売却する際には境界確定測量をすることがあります。

境界確定測量の方法
確定測量は土地家屋調査士が行います。仲介を依頼している不動産会社から紹介されるケースが多いですが、売り主や買い主が自ら探して依頼もできます。 行政が作成した図面をもとに実施され、測量結果として土地家屋調査士により、「確定測量図」が作成されます。この図面に、隣接する土地の所有者全員が署名捺印を行うことで、土地の境界線について合意を得られたものとされます。その後土地の境界に「境界杭」を設置します。
確定測量の費用と期間
費用は一般的に売り主が負担します。金額は測量の内容により異なります。 売却する土地が道路や水路、国有地、市有地などに接していると、官民立会といって、国や市の職員が測量に立ち会う必要があります。この場合は費用が高額になり、一般的には100坪以下の土地の場合、相場は60~80万円程度といわれています。 一方隣地が民間の人が所有する土地でしたら、費用は比較的低く、35~45万円程度となります。これを民民境界の確定といいます。 道路など行政が所有する土地に隣接している場合でも、買い主が道路等との境界測量は必要ない、という場合は民民境界の測量のみになり費用も抑えられます。
その他以下のような場合、測量がスムーズにいかず費用が高額になる傾向があります。
・隣地の所有者が遠方に住んでいる
・境界線を巡り隣人と紛争がある

確定測量にかかる期間は、測量の内容によって変わりますが、一般的に半年前後はかかると見込んだ方が良いでしょう。特に隣人と境界について意見の相違がある場合などは、協力がなかなか得られず、1年以上かかることもあります。 購入者に対する確定測量の明示は売買契約を結んでから、引き渡しまでの間にすることとされています。確定測量が必要であると判断したら、なるべく早めに準備を始めると良いでしょう。

戻ってくる費用は何がある?

不動産を売却した時に返還される費用は主に次のものがあります。

(1)マンション管理費・修繕積立金清算金(マンションの場合)

マンションの管理費・修繕積立金は通常、月末等に翌月の分を支払います。このため月途中で物件を引き渡した時は、売り主が支払った管理費・修繕積立金に関して、引き渡し日以降の部分を買い主から返金してもらえます。これを管理費・修繕積立金清算金といいます。

(2)固定資産税・都市計画税の清算金

売り主が事前に支払った1年分の固定資産税および都市計画税について、物件の引き渡し後の部分は買い主が負担します。日割り計算で算出された引き渡し日以降の金額が買い主から返金されます。

(3)火災保険料・地震保険料

住宅を購入したり住宅ローンを組んだりすると、火災保険・地震保険に加入します。住宅を売却した時はこれらの保険を解約することになります。その際、前払いした保険料を保険会社から返金してもらえます。返金には申告が必要ですので、忘れないように保険会社に連絡をしましょう。

(4)住宅ローン保証料

マンションや一戸建てマイホームを購入の際に、住宅ローンを利用すると保証会社への加入を求められる場合があります。これは万一契約者がローンを支払えなくなった時に、保証会社が代わりに一括してローンの残債を銀行に支払うものです。銀行は契約者が保証会社に加入することにより、貸し倒れのリスクを無くすことができます。保証会社がローン返済の肩代わりをしてくれますが、契約者は引き続き保証会社に対してローン残債分を支払う義務を負います。 保証会社へ加入する際に契約者は保証料を支払います。金額は契約の内容により異なりますが、通常数十万円~百数十万円が相場です。保証料を一括で前払いしている場合、ローン返済の途中で一括返済をすると、残りの期間の保証料が一定の料率で計算され、返金されます。返金金額は保証会社やローンの残期間により異なりますが、数十万円~数千円となります。

まとめ

マンションや一戸建てなど不動産を売却する際の、資金計画作成についてご説明しました。不動産を売却する際に、どういった費用がいくらかかるのかを知っておくことはとても重要です。事前に把握しておくことで、売却計画の不確定要素を減らすことができます。急な出費に慌てることもありません。 費用の額や項目は決して少なくはないですが、何のために必要なのかを理解しておくとスムーズに事が運びます。円滑な売却活動ができるように、ぜひ知識を身につけて臨んで頂ければと思います。

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